Bir hisse bir analiz: Rönesans Gayrimenkul

Garanti BBVA Yatırım, Rönesans Gayrimenkul Yatırım (#RGYAS) hisselerini araştırma kapsamına aldı. Kurum, hisse için 341 TL hedef fiyat belirlerken “Endeks Üzeri Getiri” tavsiyesinde bulundu. Raporda, hedef fiyatın son kapanış fiyatına göre yüzde 79 yükseliş potansiyeline işaret ettiği belirtildi.

Değerlendirmede şirketin kira gelirleri, AVM portföyü, satın almaların finansallara katkısı ve nakit üretme kapasitesi öne çıktı.

Faaliyet gelirlerinde büyüme beklentisi

Garanti BBVA Yatırım’ın raporuna göre Rönesans Gayrimenkul’ün net faaliyet gelirleri (NOI), 2018-2025 döneminde avro bazında yıllık bileşik yüzde 9 büyüme gösterdi.

Kurum, şirketin 2026 ve 2027 yıllarında da döviz bazında büyümesini sürdürmesini bekliyor. Faiz tahminleri ve yeni satın almaların etkisiyle faaliyet performansının desteklenebileceği değerlendiriliyor.

Raporda, şirketin FAVÖK’ünün 2025’teki 163 milyon avro seviyesinden 2026’da 190 milyon avroya, 2027’de ise 218 milyon avroya yükselmesinin beklendiği kaydedildi.

Eylül ve Kasım 2025’te yüzde 50 payı satın alınan Optimum İzmir ve Optimum Ankara AVM’lerinin tam yıl katkısının 2026’da izleneceği belirtildi. Optimum İstanbul’daki kalan yüzde 50 payın 68,9 milyon avro bedelle satın alınmasının etkisinin ise 2027’de finansallara yansıması bekleniyor.

Kiracı ciroları enflasyonun üzerinde arttı

Raporda, şirketin AVM ağırlıklı portföyünün kira gelirleri açısından önemine dikkat çekildi. Ofislerin net faaliyet gelirlerindeki payının yaklaşık yüzde 5 olduğu ifade edildi.

Rönesans Gayrimenkul’ün kiracı ciroları 2026’nın ilk yarısında yüzde 35 artarken, raporda karşılaştırılan sektör ve enflasyon göstergelerindeki değişim yüzde 32 olarak aktarıldı.

Garanti BBVA Yatırım, ekonomik aktivitede olası toparlanmanın ve ciroya bağlı kira sözleşmelerinin şirketin kira gelirlerini destekleyebileceğini değerlendiriyor. Kurum, 2026’da kiracı cirolarında enflasyon tahminine yakın büyüme ve doluluk maliyet oranında (OCR) sınırlı toparlanma bekliyor.

OCR, kiracının kira ve ortak alan giderlerinin kendi cirosuna oranını ifade ediyor. Rapora göre şirketin 2025 yılı OCR oranı, son 5 yıllık ortalama olan yüzde 9,3 seviyesine yakın gerçekleşti. Oranın önümüzdeki yıllarda kademeli olarak yüzde 9,7’ye yükselmesi öngörülüyor.

Şirketin ilk 10 kiracısının gelirlerdeki payı yüzde 23, ilk 20 kiracısının payı ise yüzde 34 olarak hesaplandı.

Serbest nakit akışı ve temettü beklentisi

Garanti BBVA Yatırım, Rönesans Gayrimenkul’ün 2026 ve 2027 yıllarında sırasıyla 7 milyar TL ve 10,9 milyar TL serbest nakit akışı üretmesini bekliyor. Bu tutarların sırasıyla yüzde 11 ve yüzde 17 serbest nakit akışı verimine karşılık geldiği belirtildi.

RGYAS için iskonto hesaplaması

Garanti BBVA Yatırım, Rönesans Gayrimenkul’ün Haziran 2026 sonu itibarıyla 199,8 milyar TL seviyesindeki EPRA net varlık değerini (NAD) dikkate aldı.

Bu değere göre hisse senetlerinin düzeltilmiş NAD’ye kıyasla yüzde 68 iskontoyla işlem gördüğü belirtildi. Son kapanış fiyatı ve son 12 aylık finansallar bazında F/DD çarpanı ise 0,38x olarak hesaplandı. Rapora göre bu oran, şirketin yurt içi benzerlerine kıyasla yüzde 65 iskontolu olduğunu gösteriyor.

Kurumun belirttiği başlıca risk ise yurt içinde ekonomik aktivitenin sert şekilde yavaşlaması.

Yasal Uyarı Notu: Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, yetkili kuruluşlar tarafından kişilerin risk ve getiri tercihleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler ise genel niteliktedir. Bu tavsiyeler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir.